الرئيسية الغرفة أقلام من مهنة التوثيق قلم الأستاذ: 1 القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية
القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية

قانون رقم 11-04 مؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011، يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.

إن رئيس الجمهورية،

  • بناء على الدستور ، لا سيما المواد 120 و 122 و 126 منه ،
  • و بمقتضى الأمر رقم 66ـ155 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو سنة 1966 و المتضمن قانون الإجراءات الجزائية ، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى الأمر رقم 66ـ156 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو سنة 1966 و المتضمن قانون العقوبات ، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى الأمر رقم 75ـ58 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 و المتضمن القانون المدني، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى الأمر رقم  75ـ59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 و المتضمن القانون التجاري، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى الأمر رقم 76ـ92 المؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 و المتعلق بتنظيم التعاون العقاري،
  • و بمقتضى القانون رقم 90ـ08 المؤرخ في 12 رمضان عام 1410 الموافق 7 أبريل سنة 1990 و المتعلق بالبلدية، المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 90ـ09 المؤرخ في 12 رمضان عام 1410 الموافق 7 أبريل سنة 1990 و المتعلق بالولاية، المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 90ـ22 المؤرخ في 27 محرم عام 1411 الموافق 18 غشت سنة 1990 و المتعلق بالسجل التجاري، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 90ـ25 المؤرخ في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر سنة 1990 و المتعلق بالتوجيه العقاري،
  • و بمقتضى القانون رقم 90ـ29 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 و المتعلق بالتهيئة و التعمير، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 91ـ11 المؤرخ في 12 شوال عام 1411 الموافق 27 أبريل سنة 1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى المرسوم التشريعي رقم 93ـ01 المؤرخ في 9 رجب عام 1413 الموافق 19 يناير سنة 1993 و المتعلق بقانون المالية لسنة 1993، المعدل،
  • و بمقتضى المرسوم التشريعي رقم 93ـ03 المؤرخ في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993 و المتعلق بالنشاط العقاري ، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى المرسوم التشريعي رقم 94ـ07 المؤرخ في 7 ذي الحجة عام 1414 الموافق 18 مايو سنة 1994 و المتعلق بشروط الإنتاج المعماري و ممارسة مهنة المهندس المعماري، المعدل،
  • و بمقتضى الأمر رقم 95ـ07 المؤرخ في 23 شعبان عام 1415 الموافق 25 يناير سنة 1995 و المتعلق بالتأمينات، المعدل و المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 98ـ04 المؤرخ في 20 صفر عام 1419 الموافق 15 يونيو سنة 1998 و المتعلق بحماية التراث الثقافي،
  • و بمقتضى القانون رقم 01ـ20 المؤرخ في 27 رمضان عا 1422 الموافق 12 ديسمبر سنة 2001 و المتعلق بتهيئة الإقليم و تنميته المستدامة،
  • و بمقتضى القانون رقم 03ـ10 المؤرخ في 19 جمادى الأولى عام 1424 الموافق 19 يوليو سنة 2003 و المتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة،
  • و بمقتضى الأمر رقم 03ـ12 المؤرخ في 27 جمادي الثانية عام 1424 الموافق 26 غشت سنة 2003 و المتعلق بإلزامية التأمين على الكوارث الطبيعية و بتعويض الضحايا،
  • و بمقتضى القانون رقم 04-02 المؤرخ في 5 جمادى الأولى عام 1425 الموافق 23 يوليو سنة 2004 الذي يحدد القواعد المطبقة على الممارسة التجارية ، المعدّل و المتمم،
  • و بمقتضى القانون رقم 04-08 المؤرخ في 27 جمادى الثانية عام 1425 الموافق 14 غشت سنة 2004 و المتعلق بشروط ممارسة الأنشطة التجارية ، المعدّل و المتمم ،
  • و بمقتضى القانون رقم 04-20 المؤرخ في 13 ذي القعدة عام 1425 الموافق 25 ديسمبر سنة 2004 و المتعلق بالوقاية من الأخطار الكبرى و تسيير الكوارث في إطار التنمية المستدامة ،
  • و بمقتضى القانون رقم 06-02 المؤرخ في 21 محرم عام 1427 الموافق 20 فبراير سنة 2006 و المتضمن تنظيم مهنة الموثق ،
  • و بمقتضى القانون رقم 06-03 المؤرخ في 21 محرم عام 1427 الموافق 20 فبراير سنة 2006 و المتضمن تنظيم مهنة المحضر القضائي ،
  • و بمقتضى القانون رقم 06-06 المؤرخ في 21 محرم عام 1427 الموافق 20 فبراير سنة 2006 و المتضمن القانون التوجيهي للمدينة ،
  • و بمقتضى القانون رقم 07-02 المؤرخ في 9 صفر عام 1428 الموافق 27 فبراير سنة 2007 و المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري ،
  • و بمقتضى الأمر رقم 08-04 المؤرخ في أول رمضان عام 1429 الموافق أول سبتمبر سنة 2008 و المتضمن شروط و حيفيات منح الامتيازات على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية ،
  • و بمقتضى القانون رقم  08-09 المؤرخ في 18 صفر عام 1429 الموافق 25 فبراير سنة 2008 و المتضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ،
  • و بمقتضى القانون رقم 08-15 المؤرخ في 17 رجب عام 1429 الموافق 20 يوليو سنة 2008 الذي يحدد قواعد مطابقة البيانات و إتمام إنجازها ،
    • و بعد رأي مجلس الدولة
    • و بعد مصادقة البرلمان ،

يصدر القانون الآتي نصه :

المادة الأولى : يهدف هذا القانون إلى تحديد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.

المادة  2 : يهدف هذا القانون في إطار أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاطات الترقية العقارية إلى ما يأتي :

  • تحديد الشروط التي يجب أن تستوفيها المشاريع المتعلقة بنشاط الترقية العقارية ،
  • تحسين أنشطة الترقية العقارية و تدعيمها.
  • تحديد قانون أساسي للمرقي العقاري و ضبط مضمون العلاقات بين المرقي و المقتني ،
  • تأسيس امتيازات و إعانات خاصة بمشاريع الترقية العقارية.

الفصل الأول
أحكام عامة

الفرع الأول
تعاريف

المادة  3 : يقصد في مفهوم هذا القانون بما يأتي :

  • البناء : كل عملية تشييد بناية و / أو مجموعة بنايات ذات الاستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو المهني.
  • التهيئة : كل عملية إنجاز و/أو تهيئة شبكات التهيئة بما فيها الفضاءات المشتركة الخارجية.
  • الإصلاح : استعادة أو إصلاح أجزاء من البناية و تتعلق بالأشغال الثانوية.
  • الترميم العقاري : كل عملية تسمح بتأهيل بنايات أو مجموعة بنايات ذات طابع معماري أو تاريخي ، دون المساس بالأحكام المتضمنة في القانون رقم 98-04 المؤرخ في 20 صفر عام 1419 الموافق 15 يونيو سنة 1998 و المذكور أعلاه.
  • التجديد العمراني : كل عملية مادية تمثل دون تغيير الطابع الأساسي للحي، تغييرا جذريا في النسيج العمراني الموجود مع إمكانية هدم البنايات القديمة، و عند الاقتضاء إعادة بناء بنايات جديدة في نفس الموقع.
  • إعادة التأهيل : كل عملية تتمثل في التدخل في بناية أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها الأولى و تحسين شروط الرفاهية و استعمال تجهيزات الاستغلال.
  • إعادة الهيكلة : يمكن أن تكون شاملة أو جزئية ، و تخص شبكات التهيئة و كذا البنايات أو مجموعة البنايات.

ويمكن أن تؤدي هذه العملية إلى الهدم الجزئي لتجزئات أو تغيير خصائص الحي من خلال تحويل النشاطات بكل أنواعها و إعادة تخصيص البنايات من أجل استعمال آخر.

  • التدعيم : كل عملية تتمثل في إعادة الاستقرار لبناية ما من أجل تكييفها مع المتطلبات التنظيمية الجديدة.
  • المشروع العقاري : مجموع النشاطات المتعلقة بالبناء و التهيئة و الإصلاح و الترميم و التجديد و إعادة التأهيل و إعادة الهيكلة و تدعيم البنايات المخصصة للبيع و/أو الإيجار بما فيها تهيئة الأرضيات المخصصة لاستقبال البنايات.
  • الترقية العقارية : مجموع عمليات تعبئة الموارد العقارية و المالية و كذا إدارة المشاريع العقارية.
  • أرضية البناء : وعاء عقاري تتوفر فيه حقوق البناء و التجهيزات الضرورية لتهيئته.
  • الإتمام الكامل للأشغال: رفع التحفظات التي تم إبداؤها على إثر الاستلام المؤقت للأشغال و إصلاح عيوب البناء الملاحظة و ذلك قبل الاستلام النهائي للمشروع العقاري.
  • المقاول : كل شخص طبيعي أو معنوي مسجل في السجل التجاري بعنوان نشاط أشغال البناء بصفته حرفيا أو مؤسسة تملك المؤهلات المهنية.
  • المرقي العقاري : يعد مرقيا عقاريا ، في مفهوم هذا القانون ، كل شخص طبيعي أو معنوي ، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة ، أو ترميم أو إعادة تأهيل ، أو تجديد أو إعادة هيكلة ، أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخلات ، أو تهيئة و تأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها.
  • الاستلام المؤقت : هو محضر يتم إعداده و التوقيع عليه بين المرقي العقاري و المقاول بعد انتهاء الأشغال.

الفرع الثاني
المبادئ العامة

المادة  4 : يرخص للمرقين العقاريين المعتمدين و المسجلين في السجل التجاري، بالمبادرة بالمشاريع العقارية.
لايمكن أيا كان أن يدعي صفة المرقي العقاري أو يمارس هذا النشاط ما لم يكن حاصلا على اعتماد و مسجلا في الجدول الوطني للمرقين العقاريين حسب الشروط و الكيفيات المحددة في هذا القانون.

المادة  5 : يخضع نشاط الترقية العقارية في مجال التصميم و التهيئة و البناء إلى القواعد العامة للتهيئة و التعمير و البناء المحددة في التشريع المعمول به و كذا أحكام هذا القانون.
لا يمكن تشييد أي مشروع عقاري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة و العمران المصادق عليها قانونا.
لا يمكن تشييد أي مشروع عقاري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة و العمران المصادق عليها قانونا.

المادة  6 : تخضع كل عملية ترميم عقاري أو إعادة تأهيل أو تجديد عمراني أو إعادة هيكلة أو تدعيم إلى ترخيص إداري مسبق.
يمنع الشروع في أي من الأشغال المذكورة  أعلاه ، دون الحصول على الترخيص الإداري المذكور في الفقرة أعلاه.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

المادة  7 : تستثنى من مجال تطبيق هذا القانون ، كل العمليات المتعلقة بالبنايات المصنفة كمعالم تاريخية و تلك الواقعة في حدود المواقع المحفوظة ، و التي تبقى خاضعة للتشريع الخاص بها في هذا المجال.

المادة  8 : يجب أن تسعى كل عملية تجديد عمراني إلى جمال الإطار المبني و تحسين راحة المستعملين و كذا مطابقته للمعايير العمرانية السارية.

المادة  9 : يجب أن تنجز عمليات الترميم العقاري و التجديد العمراني و إعادة التأهيل و إعادة الهيكلة و كذا التدعيم ضمن احترام المخططات الموافق عليها من طرف السلطات المؤهلة.

المادة  10 : يجب أن يؤخذ في الحسبان الانسجام المعماري و العمراني و الطابع الجمالي بالنسبة للمجموعة العقارية الأصلية عند تصميم البناية أو البنايات التي تكون موضوع عملية توسيع مشروع عقاري.

المادة  11 : لايمكن إنجاز إلا المشاريع العقارية التي تتطابق مع مخططات التعمير و تتوفر على العقود و الرخص المسبقة و المطلوبة بموجب التشريع و التنظيم المعمول بهما ، و لا سيما منها :

  • التي تكون متواجدة في الحدود التي تتوافق مع أهداف الحفاظ على التوازنات الإيكولوجية عندما تكون في الموقع الطبيعية و المواقع الأثرية و الحظائر الطبيعية و محيطاتها المجاورة.
  • التي تحترم الاقتصاد العمراني حين تكون متواجدة داخل الأجزاء العمرانية في المدن.

المادة  12 : يجب أن يبادر بالمشاريع العقارية المعدة للبيع أو الإيجار ، محترفون يمتلكون المهارات في هذا المجال و القدرات المالية الكافية.

المادة  13 : يمكن التصريح بالصالح العام بشأن المشاريع العقارية حسب طابعها و/أو وجهتها.
و في هذه الحالة ، يمكن أن تستفيد هذه المشاريع العقارية من إعانة الدولة.

الفصل الثاني
مهنة المرقي العقاري

الفرع الأول
نشاط الترقية العقارية

المادة  14 : يشمل نشاط الترقية العقارية مجموع العمليات التي تساهم في إنجاز المشاريع العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية الحاجات الخاصة.
يمكن أن تكون هذه المشاريع العقارية محلات ذات استعمال سكني أو مهني و عرضيا يمكن أن تكون محلات ذات استعمال حرفي أو تجاري.

المادة  15 : يشمل مجال نشاط الترقية العقارية العمليات الآتية :

  • إنجاز البرامج السكنية و المكاتب و التجهيزات الجماعية المرافقة الضرورية لتسيير هذه المجمعات،
  • اقتناء و تهيئة الأرضيات من أجل البناء،
  • تجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات.

المادة  16 : كل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بمشروع عقاري معد للبيع أو الإيجار ، ملزم بالاستعانة مخدمات مقاول مؤهل قانونا حسب أهمية المشروع العقاري ، و تؤسس العلاقة بين الطرفين بعقد مقاولة يبرم بعد الحصول على عقود التعمير المطلوبة.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

الفرع الثاني
مهنة المرقي العقاري

المادة  17 : يتولى المرقي العقاري مسؤولية تنسيق جميع العمليات التي تدخل في إطار الدراسات و الأبحاث و تعبئة التمويل ، و كذا تنفيذ أشغال إنجاز المشروع العقاري.
كما يلزم بتسيير مشروعه طبقا لأحكام الفصل الخامس من هذا القانون.

المادة  18 : يعد مرقيا عقاريا ، في مجموع الحقوق و الواجبات ، مرقي الأوعية العقارية المخصصة حصرا للبناء و/أو للتجديد العمراني قصد بيعها.

المادة  19 : يسمح لكل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام بأعمال التجارة بممارسة نشاط الترقية العقارية موضوع المادتين 3 و 18 أعلاه ، طبقا للتشريع المعمول به و حسب الشروط المحددة في هذا القانون.

المادة  20 : لا يمكن أن يكون مرقين عقاريين ، منشئين أو مشاركين ، بالأفعال قانونا أو فعليا ، بطريقة مباشرة أو من خلال وسيط ، للمبادرة بمشاريع عقارية تخضع لهذا القانون، الأشخاص الذين تعرضوا لعقوبات بسبب إحدى المخالفات الآتية :

  • التزوير و استعمال المزور في المحررات الخاصة أو التجارية أو البنكية،
  • السرقة و إخفاء المسروقات و خيانة الأمانة و التفليس و ابتزاز الأموال أو القيم أو التوقيعات،
  • النصب و إصدار شيك بدون رصيد،
  • رشوة موظفين عموميين،
  • شهادة الزور و اليمين الكاذبة و الغش الضريبي،
  • الجنح المنصوص عليها مبوجب الأحكام التشريعية المتعلقة بالشركات التجارية.

كما يمنع من ممارسة هذا النشاط الأعضاء المشطوبون تأديبيا و بصفة نهائية ، بسبب الإخلال بنزاهة المهن المشكلة في نقابات.

المادة  21 : زيادة على الأحكام المنصوص عليها في المادة 20 أعلاه ، يجب على المرقي العقاري الذي يلتمس اعتمادا أن يتمتع بحقوقه المدنية.
تحدد كيفيات منح الاعتماد عن طريق التنظيم.

المادة  22 : لا يمكن المرقي العقاري التنازل عن الاعتماد أو تحويله ، و يؤدي كل تغيير في الشكل و التسمية و عنوان الشركة خلال نشاطه و كذا تغيير المسيّر إلى بطلان الاعتماد بحكم القانون ، و يفرض ضرورة تجديدها حسب نفس الأشكال و الشروط المطلوبة للحصول عليها.

المادة  23 : يتطلب منح الاعتماد للمرقي العقاري تسجيله في الجدول الوطني للمرقين العقاريين و يعد ترخيصا لممارسة المهنة، ممع مراعاة القيام بالإجراءات الشكلية الإدارية و الجبائية المطلوبة للحصول عليه.
يمسك الوزير المكلف بالسكن و العمران الجدول الوطني.
تحدد كيفيات مسك الجدول الوطني عن طريق التنظيم.

الفرع الثالث
المجلس الأعلى لمهنة المرقي العقاري

المادة  24 : ينشأ مجلس أعلى لمهنة المرقي العقاري يكلف على الخصوص بما يأتي :

  • اقتراح كل التدابير التي من شأنها تدعيم ممارسة نشاط الترقية العقارية ،
  • السهر على احترام قواعد أخلاقيات ممارسة مهنة المرقي العقاري ،
  • إبداء الرأي في كل مسألة تتعلق بالمهنة بمبادرة منه و/أو بطلب من السلطات العمومية.

تحدد تشكيلة المجلس الأعلى لمهنة المرقي العقاري و تنظيمه و سيره عن طريق التنظيم.

الفصل الثالث
بيع الأملاك العقارية و الالتزام بالضمان

الفرع الأول
كيفيات البيع

المادة  25 : يجب أن يكون البيع من طرف المرقي العقاري لعقار مبني أو بناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البناء ، موضوع عقد يعد قانونا في الشكل الرسمي طبقا للأحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها و طبقا لأحكام هذا القانون.

المادة  26 : عقد بيع عقار مبني هو كل عقد رسمي يحوّل بموجبه المرقي العقاري ، مقابل تسديد السعر من طرف المقتني ، الملكية التامة و الكاملة للعقار المبني موضوع الصفقة.
وزيادة على رضا الطرفين بشأن الشيء المبيع و سعر البيع المتفق عليه ، يجب أن يستجيب العقار ، تحت طائلة بطلان العقد ، للشروط التقنية و الوظيفية المطلوبة في مجال قابلية السكن و تهيئة المحلات ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي.
غير أن الحيازة و شهادة المطابقة لا تعفيان من المسؤولية العشرية التي قد يتعرض إليها المرقي العقاري ، و لا من ضمان الإنهاء الكامل لأشغال الإنجاز التي يلتزم بها المرقي العقاري طيلة سنة واحدة.

المادة  27 : عقد حفظ الحق هو العقد الذي يلتزم بموجبه المرقي العقاري بتسليم العقار المقرر بناؤه أو في طور البناء ، لصاحب حفظ الحق ،
فور إنهائه ، مقابل تسبيق يدفعه هذا الأخير.
يودع مبلغ التسبيق المدفوع من طرف صاحب حفظ الحق في حساب مفتوح باسم هذا الأخير لدى هيئة ضمان عمليات الترقية العقارية المنصوص عليها في المادة 56 من هذا القانون.

يحدد نموذج عقد حفظ الحق عن طريق التنظيم.

المادة  28 : عقد البيع على التصاميم لبناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البناء، هو العقد الذي يتضمن و يكرس تحويل حقوق الأرض و ملكية البنايات من طرف المرقي العقاري لفائدة المكتتب موازاة مع تقدم الأشغال. و في المقابل، يلتزم المكتتب بتسديد السعر كلما تقدم الإنجاز.
يحدد نموذج عقد البيع على التصاميم عن طريق التنظيم.

المادة  29 : لا يمكن إبرام عقد بيع على التصاميم و عقد حفظ الحق لعقار مقرر بناؤه أو في طور البناء، إلا من طرف المرقي العقاري، كما تنص عليه المواد 4 (الفقرة 2) و 18 و 19 و 20 و 21 من هذا القانون.

المادة  30 : يجب أن يتضمن عقد حفظ الحق و عقد البيع على التصاميم المذكوران على التوالي في المادتين 27 و 28 أعلاه، أصل ملكية الأرضية و رقم السند العقاري، عند الاقتضاء، و مرجعيات رخصة التجزئة ، و شهادة التهيئة و الشبكات ، و كذا تاريخ و رقم رخصة البناء.

المادة  31 : يتم تحويل ملكية عقار موضوع عقد حفظ الحق عند تاريخ التسديد النهائي لسعر العقار المحفوظ ، و يجب إعداد عقد البيع أمام موثق طبقا للتشريع المعمول به.

المادة  32 : يمكن فسخ عقد حفظ الحق في أي وقت خلال إنجاز المشروع العقاري :

  • بطلب من أحد الطرفين مع قبول الطرف الآخر،
  • بطلب من صاحب حفظ الحق ، و في هذه الحالة يستفيد المرقي العقاري من اعتطاع بنسبة خمسة عشر بالمائة (15%) من مبلغ التسبيق المدفوع،
  • بطلب من المرقي ، في حالة عدم احترام صاحب حفظ الحق لالتزاماته و ذلك بعد إعذارين (2)، مدة كل واحد منهما شهر واحد (1) و لم يرد عليهما، يبلغان عن طريق محضر قضائي.

المادة  33 : يتعين على المرقي العقاري، بعد ثلاثة (3) أشهر كحد أقصى، على إثر الاستلام المؤقت للبناية أو لجزء منها، بإعداد عقد بيع البناية أو جزء من البناية المحفوظة، أمام موثق مقابل التسديد الكلي لسعر البيع من طرف صاحب حفظ الحق.

المادة  34 : يتم إعداد عقد البيع على التصاميم في الشكل الرسمي و يخضع للشكليات القانونية الخاصة بالتسجيل و الإشهار، و يخص في نفس الوقت، البناء و الأرضية التي شيد عليها البناء.
يتمم عقد البيع على التصاميم المذكور في الفقرة السابقة بمحضر يعد حضوريا في نفس مكتب التوثيق، قصد معانية الحيازة الفعلية من طرف المكتتب و تسليم البناية المنجزة من طرف المرقي العقاري طبقا للالتزامات التعاقدية.
المادة  35 : باستثناء عقد حفظ الحق المنصوص عليه في هذا القانون ، فإن كل عقد يكون موضوعه تحويل ملكية بناية أو جزء من بناية ذات استعمال سكني أو مهني و تشمل التزام المكتتب بدفع تسبيقات أو إيداع أموال قبل إتمام إنجاز البناية ، يجب أن يكتسي، تحت طائلة البطلان، شكل عقد البيع على التصاميم.

المادة  36 : لا يمكن إبرام عقد البيع على التصاميم ، المنصوص عليه في المادة 28 أعلاه ، عندما يلجأ المرقي العقاري لاستعمال قروض تخصص لتمويل البناء.

المادة  37 : يجب أن يوضح عقد البيع على التصاميم، تحت طائلة البطلان، تشكيلة سعر البيع و آجال الدفع بالنسبة لتقدم الأشغال.
كما يجب عليه، في حالة تجزئة تسديد المبلغ المتفق عليه، تحديد كيفيات ذلك.

المادة  38 : يتم ضبط تسديد سعر البيع في عقود البيع على التصاميم، حسب تقدم أشغال الإنجاز في الحدود المنصوص عليها عن طريق التنظيم.
كما يجب ذكر ما إذا كان السعر قابلا للمراجعة أم لا و في حالة الإيجاب، يجب ذكر كيفيات المراجعة.
يجب أن ترتكز صيغة مراجعة الأسعار على عناصر تغيرات سعر التكلفة و تعتمد على تطور المؤشرات الرسمية لأسعار المواد و العتاد و اليد العاملة، باستثناء الظروف الطارئة التي لا يمكن تجنبها و الاستثنائية التي من شأنها أن تؤدي إلى الإخلال بالتوازن الاقتصادي للمشروع، و لا يمكن أن يتجاوز مبلغ مراجعة السعر عشرين بالمائة (20 %) كحد أقصى من السعر المتفق عليه في البداية.
و في كل الأحوال، يجب تبرير تغيرات السعر.
و زيادة على ذلك، يجب أن يتضمن، في الملحق أو بالرجوع إلى الوثائق المودعة لدى الموثق، البيانات المفيدة المتعلقة بالقوام و الخصائص التقنية للعقار.
يسلم نظام الملكية المشتركة إجباريا لكل مقتن خلال توقيع العقد.
يحدد نموذج نظام الملكية المشتركة عن طريق التنظيم.

المادة  39 : في حالة عقد البيع على التصاميم، لا يمكن حيازة بناية أو جزء من بناية من طرف المقتني إلا بعد تسليم شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون رقم 90-29 المؤرخ في أول ديسمبر سنة 1990 و القانون رقم 08-15 المؤرخ في 20 يوليو سنة 2008، و المذكورين أعلاه.

المادة  40 : يجب أن يكون بيع الأرضيات الواجب بناؤها من طرف مرقي الأوعية العقارية المخصصة للبناء، موضوع عقد يتم إعداده قانونا في الشكل الرسمي، طبقا للأحكام التشريعية السارية و كذا أحكام هذا القانون. و يجب أن يتم إعداد هذا العقد بالرجوع إلى عقد التعمير مع ذكر حقوق البناء على الأرضية العقارية موضوع الصفقة.

المادة  41 : يلتزم المرقي العقاري بضمان الإعلام عن مشروعه العقاري في الأماكن المخصصة للإشهار في البلدية المختصة إقليميا، و ذلك قبل أي عرض للبيع.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

الفرع الثاني
التزامات المرقي

المادة  42 : لا يمكن المرقي العقاري أن يطالب و لا أن يقبل أي تسبيق أو إيداع أو اكتتاب أو قبول سندات تجارية مهما كان شكلها، قبل توقيع عقد البيع على التصاميم أو قبل تاريخ استحقاق الدين.
و يشترط في التوقيع المنصوص عليه في الفقرة المذكورة أعلاه الاكتتاب المسبق للضمان كما هو منصوص عليه في المادة 55 أدناه.

المادة  43 : يؤدي كل تأخر يلاحظ في التسليم الفعلي للعقار موضوع عقد البيع على التصاميم، إلى عقوبات التأخير التي يتحملها المرقي.
يحدد مبلغ عقوبة التأخير و آجالها و كذا كيفيات دفعها عن طريق التنظيم.

المادة  44 : تحدد آجال تنفيذ الأشغال الضرورية لإصلاح عيوب البناء و/أو حسن سير عناصر تجهيزات البناية بموجب العقد المذكور في المادة 26 أعلاه.

المادة  45 : دون الإخلال بالأحكام السارية في القانون المدني و قانون العقوبات و المتعلقة بتطبيق الأحكام المتضمنة في هذا الفصل، يعد باطلا و غير مكتوب كل بند من العقد يهدف إلى إقصاء أو حصر المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في أحكام هذا القانون، و تلك المنصوص عليها في التشريع و التنظيم المعمول بهما أو تقييد مداها، سواء باستبعاد أو بحصر تضامن المقاولين الثانويين مع المرقي العقاري.

المادة  46 : تقع المسؤولية العشرية على عاتق مكاتب الدراسات و المقاولين و المتدخلين الآخرين الذين بهم صلة بصاحب المشروع من خلال عقد، في حالة زوال كل البناية أو جزء منها جراء عيوب في البناء، بما في ذلك جرّاء النوعية الرديئة لأرضية الأساس.

المادة  47 : يجب على المرقي العقاري أن يساهم بصفة فعالة في الإثراء الدائم لأخلاقيات المهنة و الاحترام الصارم لها. و يجب عليه على وجه الخصوص :

  • الوفاء، في كل الحالات، بالتزاماته،
  • عدم قبول أي دفع و/أو تسبيق لا يكون مكونا للديون المنتظمة،
  • عدم اللجوء للإشهار الكاذب أو استغلال، بأي شكل من الأشكال، حسن نية أو ثقة المقتني و السهر على إعلام حقيقي و كامل لشركائه،
  • السهر على صحة البيانات و المعلومات الواردة في الوثائق و القرارات و العقود المقدمة لمقتضيات النشاطات قصد تعزيز علاقاته التجارية مع المقتنين المستقبليين.

يجب أن تكون الالتزامات و المسؤوليات المهنية للمرقي العقاري موضوع دفتر شروط يحدد محتواه عن طريق التنظيم.

المادة  48 : يجب على المرقي العقاري أن يتخذ كل التدابير التقنية و القانونية الضرورية من أجل تسهيل التكفل بتسيير العقار المنجز و ضمان الحفاظ عليه.

المادة  49 : يجب على المرقي العقاري أن يلتزم بمسؤوليته المدنية في المجال العقاري لفائدة زبائنه.
و يتعين عليه، بهذه الصفة، مطالبة مكاتب الدراسات و المقاولين و شركائه الآخرين بكل الضمانات و التأمينات القانونية المطلوبة.
و يستفيد من هذه الضمانات المالكون المتوالون على البناية.

الفرع الثالث
التزامات المكتتب و صاحب حفظ الحق

المادة  50 : يتعين على المكتتب في مشروع عقاري كما هو منصوص عليه في هذا الفصل، احترام بنود نظام الملكية المشتركة و تسديد كل المساهمات التي تقع على عاتقه بعنوان التسيير و الحفاظ على العقار الذي يملكه، و تبقى مسؤؤليته كاملة تجاه كل شخص يشغل العقار بمحض إرادته.

المادة  51 : يتعين على المكتتب لاقتناء أرضية للبناء، في مفهوم هذا القانون، احترام بنود دفتر الشروط المسير للتجزئة و تسديد كل المساهمات التي تقع على عاتقه.

المادة  52 : في حالة عقد حفظ الحق لبناية أو جزء من بناية، يتعين على صاحب حفظ الحق دفع تسبيق نقدي للمرقي العقاري وفقا لأحكام المادة 27 أعلاه، لا يتجاوز عشرين في المائة (20%) من السعر التقديري للعقار كما تم الاتفاق عليه بين الطرفين.

المادة  53  : يتعين على المكتتب في عقد البيع على التصاميم دفع التسديدات التي تقع على عاتقه في الآجال المنصوص عليها، و في حالة عدم التسديد، يحتفظ المرقي العقاري بحق توقيع عقوبة على المبلغ المستحق.
يترتب على عدم تسديد دفعتين متتاليتين فسخ العقد بحكم القانون بعد إعذارين، مدة كل واحد منهما خمسة عشر (15) يوما، يبلغان عن طريق محضر قضائي، و لم يتم الرد عليهما.

الفصل الرابع
صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة
في نشاط الترقية العقارية

المادة  54 : زيادة على التأمينات المطلوبة في التشريع المعمول به و في إطار ممارسة نشاط مهنة المرقي العقاري طبقا لالتزاماته، يتعين على المرقي العقاري الذي يشرع في إنجاز المشروع العقاري من أجل بيعه قبل إنهائه اكتتاب ضمان الترقية العقارية قصد ضمان ما يأتي على الخصوص:

  • تسديد الدفعات التي قام بها المكتتبون في شكل تسبيقات،
  • إتمام الأشغال،
  • تغطية أوسع للإلتزامات المهنية و التقنية.

المادة  55 : يجب أن ينتسب كل المرقين العقاريين المعتمدين و المسجلين في الجدول الوطني للمرقين العقاريين، لصندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية المنشأ بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 93-01 المؤرخ في 19 يناير سنة 1993 و المتضمن قانون المالية لسنة 1993 الذي يدعى في صلب النص "صندوق الضمان".
توكل لصندوق الضمان مهمة السهر على وضع الضمانات و التأمينات التي يلتزم بها المرقون العقاريون عند الاكتتاب.

المادة  56 : يمكن صندوق الضمان أن يكلف أيضا بأنشطة إضافية عن طريق التنظيم، في إطار المهام المنصوص عليها في هذا القانون.
يترتب على هذه الأنشطة موضوع  دفتر الشروط، تعويضات مالية تمنحها الدولة بعنوان تبعات الخدمة العمومية الموكلة لصندوق الضمان.

المادة  57 : يؤدي كل سحب للاعتماد من المرقي العقاري لأحد الأسباب المحددة أدناه، أو لأي سبب آخر، إلى حلول صندوق الضمان قانونا محل المقتنين و يخوله حق متابعة عمليات إتمام إنجاز البنايات بموجب التزام مرق عقاري آخر على حساب المرقي الأصلي و بدلا عنه و ذلك في حدود الأموال المدفوعة.
و في هذا الإطار، يمنع على كل مقتن من مواصلة إتمام إنجاز البناء، بدلا من المرقي العقاري الذي كان موضوع سحب الاعتماد.
تحدد كيفيات تطبيق أحكام هذه المادة، عند الحاجة، عن طريق التنظيم.

المادة  58 : في حالة الإفلاس و التصفية القضائية لمرق عقاري قام بالبيع على التصاميم، يستفيد صندوق الضمان عن طريق الحلول محل المقتنين، بامتياز الصف الأول في حدود ديون هؤلاء المقتنين و الأموال المدفوعة للمرقي العقاري موضوع التصفية القضائية و/أو المفلس.
يترتب على سحب الاعتماد من المرقي العقاري شطبه من صندوق الضمان.

المادة  59 : يتعين على المرقي العقاري تسديد اشتراكاته و الدفعات الإجبارية الأخرى المنصوص عليها في النظام الداخلي لصندوق الضمان.
تحدد شروط و كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

الفصل الخامس
تسيير المشاريع العقارية

المادة  60 : بغض النظر عن أحكام الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975، المعدل و المتمم، و المذكور أعلاه، يتعين على كل مرق عقاري إعداد و وضع أدوات و أجهزة تسيير الأملاك العقارية المقترحة للبيع.

المادة  61 : يتعين على كل مرق عقاري إعداد نظام الملكية المشتركة و توضيح كل البيانات القانونية و التقنية و المالية الخاصة به.
و يجب عليه خصوصا توضيح الأعباء و الواجبات التي يلتزم بها المقتنون عند الاكتتاب في عقد بيع عقار ما.
كما يجب على المرقي العقاري توقع و إنجاز المحلات الضرورية لإدارة الأملاك و مسكن البواب، بعنوان الأجزاء المشتركة.
تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة، عند الحاجة، عن طريق التنظيم.

المادة  62 : يلتزم المرقي العقاري بضمان أو الأمر بضمان إدارة الأملاك لمدة سنتين (2) ابتداء من تاريخ بيع الجزء الأخير من البناية المعنية.
و يعمل المرقي العقاري خلال المدة المذكورة أعلاه، على تنظيم تحويل هذه الإدارة إلى الأجهزة المنبثقة عن المقتنين أو الأشخاص المعينين من طرفهم.

الفصل السادس
العقوبات

المادة  63 : يعاقب على كل مخالفة لأحكام هذا القانون و النصوص المتخذة لتطبيقه بالعقوبات الإدارية و الجزائية المنصوص عليها في هذا الفصل.

الفرع الأول
العقوبات الإدارية

المادة  64 : يمكن أن يتعرض المرقي العقاري إلى العقوبات الإدارية الآتية :

  • السحب المؤقت للاعتماد لمدة لا تتجاوز ستة (6) أشهر:
    • في حالة تقصير المرقي العقاري في التنفيذ الجزئي و غير المبرر لالتزاماته تجاه المقتنين،
    • في حالة عدم احترام المرقي العقاري لقواعد أخلاقيات المهنة،
    • في حالة تقصير المرقي العقاري في التزاماته كما هي محددة بموجب أحكام هذا القانون و النصوص المتخذة لتطبيقه.
  • السحب النهائي للاعتماد:
    • في حالة عدم استيفاء المرقي العقاري الشروط التي مكنته من الحصول على الاعتماد،
    • في حالة تجاهل المرقي العقاري، و عن قصد و بصفة خطيرة و متكررة، للالتزامات الملقاة على عاتقه،
    • إذا أنهى المرقي العقاري نشاطه دون مبرر و دون إخطار مسبق للسلطات التي سلمته الاعتماد،
    • إذا قصر المرقي العقاري في التزاماته كما تم الاتفاق عليها تجاه الدولة و المقتنين و شركائه.
  • السحب التلقائي للاعتماد :
    • في حالة وفاة المرقي العقاري،
    • إذا كان المرقي العقاري موضوع عجز جسماني أو عقلي يمنعه من القيام بالتزاماته،
    • إذا كان المرقي العقاري موضوع حكم بسبب الغش الضريبي،
    • إذا كان المرقي العقاري موضوع تصفية قضائية.

المادة  65 : دون المساس بطرق الطعن الأخرى، كما هي محددة بموجب التشريع و التنظيم المعمول بهما، يمكن أن تكون العقوبات المنطوق بها موضوع طعن يودعه المرقي العقاري لدى الوزير المكلف بالسكن و العمران.
تتخذ العقوبات الإدارية، كما هي محددة بموجب المادة 64 أعلاه، بعد دراسة الملفات من طرف اللجنة المنشأة لدى الوزير المكلف بالسكن و العمران.
تحدد كيفيات تطبيق هذا المادة عن طريق التنظيم.

الفرع الثاني
معاينة المخالفات

المادة  66 : زيادة على ضباط و أعوان الشرطة القضائية، يؤهل المتصرفون الإداريون و المهندسون و المهندسون المعماريون و الأسلاك التقنية الأخرى التابعة لإدارة السكن و العمران، التي تحدد قائمتهم عن طريق التنظيم، بمعاينة مخالفات أحكام هذا القانون.

المادة  67 : تؤدي معاينة المخالفة إلى تحرير محضر يسرد فيه العون المؤهل قانونا الوقائع و كذا التصريحات التي تلقاها.

المادة  68 : يوقع المحضر من طرف العون الذي عاين المخالفة و كذا مرتكب المخالفة.
و في حالة رفض المخالفة التوقيع، يعتد بالمحضر إلى حين إثبات العكس.
و يرسل المحضر غضون اثنين و سبعين (72) ساعة إلى الجهة القضائية المختصة. و ترسل نسخة منه إلى الوالي المختص إقليميا في أجل لا يتعدى سبعة (7) أيام ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة.

الفرع الثالث
العقوبات الجزائية

المادة  69 : كل شروع في أشغال ترميم عقاري أو إعادة تأهييل أو تجديد عمراني أو إعادة هيكلة أو تدعيم يخالف أحكام المادة 6 من هذا القانون يعرض الفاعل لغرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  70 : كل عرض لبيع أملاك عقارية، في إطار مشروع عقاري أنجز مخالفة لأحكام المواد من 27 إلى 29 من هذا القانون، يتعرّض الفاعل لعقوبة الحبس من شهرين (2) إلى سنتين (2) و غرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  71 : يتعرّض كل مرقي عقاري يطالب أو يقبل تسبيقا أو إيداعا أو اكتتابا أو سندا تجاريا قبل توقيع عقد البيع على التصاميم، أو عقد حفظ الحق، لعقوبة الحبس من شهرين (2) إلى سنتين (2) و غرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  72 : يتعرض كل مرقي عقاري لا يبلغ للمقتني نضام الملكية المشتركة المنصوص عليه في أحكام المادة 61 من هذا القانون قبل تسليم البناية في الآجال المنصوص عليها في عقد البيع على التصاميم لغرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  73 : يتعرض كل من مرق عقاري، يخالف الأحكام المنصوص عليها في المادة 33 المتعلقة بآجال تحويل الملكية، لغرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  74 : يعاقب كل مرقي عقاري غير مكتتب في التأمينات و الضمانات المنصوص عليها في أحكام المادة 55 من هذا القانون، بالحبس من شهرين (2) إلى سنتين (2) و غرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  75 : يتعرض كل من يدلي بمعلومات خاطئة أو غير كاملة في الوثائق و العقود و الصفقات، في إطار أو بمناسبة عملية ترقية عقارية، لعقوبة الحبس من شهر (1) إلى خمس (5) سنوات و غرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج) أو بإحدى هاتين العقوبتين.

المادة  76 : في إطار عقد البيع على التصاميم أو حفظ الحق، يتعرض كل مرق عقاري لا يعلم المقتني أو صاحب حفظ الحق بالبيانات و المعلومات المنصوص عليها في المادة 30 من هذا القانون، لغرامة من مائتي ألف دينار (200.000 دج) إلى مليوني دينار (2.000.000 دج).

المادة  77 : يعاقب كل شخص يمارس مهنة مرق عقاري بدون إعتماد طبقا لأحكام المادة 243 من الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 8 يونيو سنة 1966 و المتضمن قانون العقوبات، المعدل و المتمم.
عندما تؤدي الممارسة غير القانونية، كما هو منصوص عليها أعلاه، إلى النصب، تطبق أحكام المادة 372 من الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 8 يونيو سنة 1966 و المتضمن قانون العقوبات، المعدل و المتمم.

المادة  78 : في حالة العود تضاعف العقوبة عند ارتكاب المخالفات المنصوص عليها في هذا الفرع.

الفصل السابع
أحكام نهائية

المادة  79 : يمكن المرقين العقاريين الممارسين نشاطهم، عند تاريخ نشر هذا القانون مواصلة نشاطاتهم و يتعين عليهم المطابقة لأحكام هذا القانون في أجل مدته ثمانية عشر (18) شهرا ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية.
و بانقضاء الأجل المذكور أعلاه، في حالة عدم تمكن المرقي العقاري من المطابقة، فإنه يلتزم بجميع واجباته إلى غاية إتمام إنجاز مشروعه ووضع أجهزة تسيير من طرف المقتنين أو ممثليهم.

المادة  80 : تلغى أحكام المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في أول مارس سنة 1993 و المتعلق بالنشاط العقاري، المعدل و المتمم، باستثناء المادة 27 منه، و كذا أحكام الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 23 أكتوبر سنة 1976 و المتعلق بتنظيم التعاون العقاري.

المادة  81 : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية.
حرر بالجزائر في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011

عبد العزيز بوتفليقة

 

يمكنك تحميل النسخة الأصلية باللغة العربية من هنا